아파트 결함으로 인해 법적 분쟁에 어떻게 대처해야 하는가.
오늘은 공동주택관리법에 규정되어 있는 아파트의 하자보수에 대해 이야기하고자 합니다.
최근 아파트나 상가 등에 관해 입주 후 얼마 지나지 않아 누수와 같은 결함이 발생해 임차인이 임대인에게 수리 요청을 하거나 하자담보 책임을 묻는 경우가 빈번하게 발생하고 있습니다.
보통 신축 아파트의 경우 완공 후 입주자가 들어와 살면서 나타나는 결함에 대해 시공사가 책임을 져야 합니다.
또한 하자담보책임을 이행하고 보수공사와 피해로 인한 손해배상까지 보상해야 합니다.
그러나 판매자로부터 인수한 후 누수와 같은 결함이 발생할 경우 이에 대한 책임이 과연 누구에게 있는지는 해당 사안에 따라 달라질 수 있습니다.
특히 지어진 지 오래된 구축 아파트의 경우 누수나 결함이 발생할 경우 과연 현재 아파트를 소유한 소유자가 해당 수리비를 모두 부담해야 하는지, 또는 관리실에 요청해 수리를 받을 수 있는지, 아니면 소송을 통해 받아야 하는지 고민할 수 있습니다.
특히 세입자의 경우는 그냥 집주인에게 요청하면 되는지 아니면 본인이 직접 아파트 관리실을 통해 적극적으로 조치를 취해야 하는지 고민할 수도 있습니다.
어떻게 된 공동주택관리법상 아파트 사자보수 분쟁 같은 경우 사안마다 구체적인 해결책이 달라질 수 있고 사안별 조치와 실익도 천차만별이기 때문에 해당 사안은 법률대리인의 조력을 받는 것이 바람직합니다.
공동주택관리법에서 규정하는 기간은?
공동주택관리법에서 규정하고 있는 아파트의 하자보수 청구는 정해진 기간이 따로 있습니다.
법률상의 권리행사에 대해 그 행사기간을 규정하고 있습니다.
이러한 기간은 소멸시효와 제척기간으로 나눌 수 있는데, 이는 약간의 차이가 있지만 해당 기간 내에 원리행사를 하지 않게 되면 그 권리에 대해 소멸한다는 점은 동일합니다.
아파트와 같은 공동주택의 하자보수청구권도 일종의 권리입니다.
그래서 행사 기근을 공동주택관리법 혹은 집합건물법으로 규정하고 있습니다.
자세한 내용은 첫째, 내력구조부의 주력구조부에 대한 하자 10년, 방수 및 지붕공사 5년, 단열 및 전력설비공사 3년, 미장, 도장, 타일과 같은 마감공사 2년과 공동주택관리법에서 규정하고 있습니다.
아파트의 하자 부분에서 가장 자주 발견되는 것이 마감 부분입니다.
미장이나 도장, 타일 결함은 2년의 기간밖에 없는데 2년이면 꽤 긴 시간이 아닐까 생각하실 수 있지만 살다 보면 결함을 발견하는 것이 늦어질 수 있고 발견 후 하자보수 청구를 준비하게 되면 많은 기간이 소요되는 만큼 결코 2년이 긴 기간이라고 할 수 없습니다.
그럼 집을 판 후에 발생한 결함에 대해서는 어떻게 할까요?민법 제580조를 살펴보면 아파트, 빌라, 단독주택 등 부동산 매매에 있어서 매매 대상에 하자가 있음에도 불구하고 매수인이 이를 모르거나 하자로 인하여 매수인이 매수한 목적 달성을 할 수 없는 경우에는 매도인에게 손해배상 청구를 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
그러나 판매자에게 하자보수의 책임을 묻기 위해서는 구매자가 하자 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 합니다.
그러나 그렇다고 부동산 매매 이후 약 6개월간 발생한 모든 결함에 대해 매도인에게 하자보수 책임에 대해 물을 수는 없습니다.
하자 사실을 알면서도 매매를 진행했다면?
매수인이 매매 당시 하자 사실을 알았다거나 매수인의 과실로 인해 발생한 하자는 매도인에게 하자담보 책임이 없다고 판시하고 있습니다.
간혹 주택 균열과 같은 것으로 매도인이 집을 냈을 당시 해당 사실에 대해 중개인이 사전에 공시를 하고 매수인이 이런 사실을 알면서도 계약 체결을 했다면 매도인에게는 균열 결함에 대한 손해배상 책임에 대해 물을 수 없습니다.
무엇보다 매매계약을 체결하기 이전에 매수인이 집을 보러 왔을 당시 누수나 균열이 현저하게 두드러져 충분히 매수인이 해당 결함에 대해 알 수 있었던 사정이었음에도 불구하고 뒤늦게 매수인이 하자에 대한 책임을 묻는다면 적극적으로 반박하여 책임이 없다는 것을 증명할 수 있습니다.
마지막으로 갑자기 발생한 하자를 매도 전에 이미 존재했던 하자라고 주장하는 것 역시 매도인에게 담보책임을 묻기 어렵다는 사실을 유의하시기 바랍니다.
이뿐만 아니라 매도인의 하자담보책임과 관련해 부동산 소유권 이전부터 잠재해 있는 하자가 아니면 담보책임을 묻기 어렵습니다.
피해를 입지 않거나 최소화하기 위해 변호사 선임이 중요한 이유
이처럼 공동주택관리법에 따라 하자담보책임에 대해 법적 검토가 필요합니다.
그러나 법적 지식이 부족한 일반인이 소송으로 이어질 경우 어떻게 대응해야 할지 잘 모르는 것은 분명합니다.
그렇기 때문에 해당 사안에 대해서는 혼자 해결하려고 하기보다는 법률대리인의 적극적인 조력을 통해 사안을 충분히 검토하고 체계적으로 대응하는 것이 가장 바람직한 방법이라고 할 수 있습니다.
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