친구가 자기 매장 #계약 갱신에 관해 문의를 해왔어요.자신의 계약관계가 새 상임법에 따라 10년 계약기간을 소급 적용받느냐는 겁니다.우선 법으로 거슬러 올라가서 소급효는 없는 것이 기본입니다. 법적 안정성을 위해서입니다.그러나 개정#상가임대차보호법 부칙 2조 이 법은 시행 후에 신규로 체결되는 계약이나 갱신되는 임대차에 적용된다는 규정에 대한 해석이 어려워서 생기는 오해인 것 같습니다.
쟁점을 정리해 봅시다.
- 새로운 상가임대차 보호법은 2018.10.16 0시에 시행됩니다.
- 2. 새 법은 계약갱신 요구권을 최초 계약일로부터 10년을 보장합니다.
- 3. 새 법은 임대료 증액을 5%로 제한합니다.(구법 9%)
- 4. 구법은 계약갱신 요구권을 최초 계약일로부터 5년을 보장합니다.
- 5. 명시적 갱신, 묵시적 갱신 모두에 계약 갱신 요구권 10년은 동일하게 보장됩니다.
- 6.3회의 임차료 연체사실이 있으면 계약갱신요구에 대해 재계약을 거부할 수 있습니다.
- 7.환산보증금을 초과해도 10년 계약 갱신요구권은 적용된다.
- 여기서 가장 많은 논란이 되고 헷갈리는 것은 내 계약이 새 법 적용을 받느냐인데 2018년 10월 16일 이후에 체결된 계약은 당연히 적용될 것입니다.
- case 1. 2014년 10월 16일 계약기간 2년의 최초 계약이 체결되었다.- 구법의 적용을 받아 계약기간 5년을 보장받기 위해 2019년 10월 15일까지가 법으로 보장되는 기간이다. 18년 이후지만 5년의 총 갱신기간 만료로 임대인은 #계약 갱신 요구를 거절할 수 있다. 만약 갱신하면 최초 계약일 2014년 10월 16일부터 10년인 2024년 10월 15일 12기까지가 보장되는 계약기간이다.
- case 2. 2016년 10월 16일, 계약기간 2년의 최초 계약이 체결된 – 구법(5년)의 적용을 받으며, 계약은 2018년 10월 16일부터 계약 갱신이 적용되므로, 재계약을 임대인은 거부할 수 없으며, 계약 갱신 시 신법이 적용되어 최초 계약일로부터 10년인 2028년 10월 15일 0시까지 영업기간이 보장된다.
- 위의 case에서 볼 수 있듯이 구법의 적용을 받아 재계약을 체결할 수 있는 기간이 5년이며, 이 기간이 신법의 시행일인 2018년 10월 16일 이후에 법률상 #재계약을 체결할 수 있는 계약이 아니면 신법의 적용을 받지 않습니다.
- 그렇기 때문에 소급 효력이 없다는 말이 원칙적으로 맞지만, 새 법의 적용을 받는 계약이 있을 수 있다는 것입니다.보통 1년이나 2년 계약을 합니다. 자신의 계약을 역산해 보면, 위 케이스 1과 같이 2014년 10월 17일 이후의 계약이어야만 2018년 10월 16일에 재계약하고 신법의 적용을 받는 최초 계약일로부터 10년간의 영업권 보장이라고 할 수 있습니다.
- 그리고 임대료를 계약기간 내에 인상할 수 없다고 알고 있는 사장들이 많아요.보통 계약기간에 인상하지 않지만 1년에 한 번씩 #5% 인상할 수 있다는 겁니다.다만 협의가 되어야 하지 일방적으로 임대인이 인상 통보를 해서 될 일이 아닙니다.
- 이 5%규칙 때문에 신규대차계약에 기존보다 대폭 인상된 임대료를 책정하는 경우가 많이 눈에 띕니다. 재계약 시 원하는 만큼 인상할 수 없다는 점을 고려해 임대인들이 이렇게 먼저 임대료를 많이 내는 현상을 보게 됩니다.
- 월세 인상과 관련한 상가임대차 보호법 규정을 지난번에 소개했듯이 법대로가 장사를 하면서 가장 어리석은 짓입니다.서로 원만한 합의가 최상이에요.