이웃 간에 지적 경계선 침범을 둘러싸고 크고 작은 분쟁이 발생하여 얼굴을 붉히는 경우가 많습니다.
예전에는 측량 기술이 좋지 않아 정확하게 측량하지 않고 건축하는 경우가 많았기 때문입니다.
사실 이웃 간의 대화를 통해 문제를 원만하게 해결하는 게 가장 좋지만 사실상 어느 한쪽은 토지 소유권을, 다른 한쪽은 건축물을 철거해야 하는 결과를 낳는 만큼 법적 분쟁까지 가게 되는 게 현실입니다.
만약 다른 사람의 건축물이 내 땅의 경계를 침범한다면 내 토지 소유권을 회복하기 위해 건축물을 철거하는 방법을 사용하고 싶을 것입니다.
그런데 만약 상대방이 시효취득을 주장한다면 어떻게 될까요? 제 땅의 소유권을 그대로 넘겨야 하는 걸까요?
그래서 오늘은 시골 땅에 경계 침범이 발생했는데 민법 제245조의 점유취득 시효를 주장한다면 어떻게 대응할 수 있을지 경계를 침범하신 분의 입장에서 알아보도록 하겠습니다.
시골 땅의 지적 경계선을 침범한 상대가 자신의 소유라고 주장한다면?점유취득시효제도는 20년간 소유의 의사로 평온·공연히 부동산을 점유한 자가 등기를 하거나 소유자로서 등기를 한 자가 10년간 소유의 의사로 평온·공연히 선의 및 과실 없이 그 부동산을 점유한 경우에 자신의 권리를 게을리하지 않은 자의 소유권을 인정하는 제도입니다.
실질적인 토지 이용자의 이익을 보호하기 위한 제도입니다.
경계분쟁에서는 자신의 땅을 침범한 이웃에게 침범한 건축물을 철거하라고 요구했지만 정작 상대방은 점유취득을 주장하며 철거 요구를 거부하는 경우가 종종 발생합니다.
이에 어떻게 대응하면 좋을까요?
이를 설명하기 위해 함께 보는 판례는 민법 제245조가 인정된 사례인데 왜 점유주장이 인정됐는지를 살펴본 후 방어하기 위해서는 어떻게 해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.
A씨 아버지는 B씨 건물 옆 부지를 매입해 건물을 지었고, 오랫동안 지적분계선 부근에 담을 설치하고 관련 부지를 주차장으로 사용해 왔습니다.
A는 아버지가 사망한 후 시골 땅 건물을 리모델링하고 기존 담을 철거한 뒤 같은 장소에 새 담을 설치했습니다.
이에 B는 A의 새 담장이 자신의 땅을 침범했다며 담 철거 소송을 제기한 사례입니다.
[사진=유튜브 부동산 변호사닷컴 캡처]
이 사건에서 재판부는 A의 시골 땅 위 담장 설치가 새 시공이 아닌 이전 담장과 일체로 시공된 것으로 경계를 침범했다면 담장이 설치된 콘크리트 부지를 뒤집어 새로 설치했어야 하는데 그게 아니라 아랫부분을 남기고 철거한 뒤 그 위에 모양만 바꿔 새로 설치한 것이라며 20년 점유 사실을 인정하고 A의 손을 들었습니다.
B씨는 담을 새로 지은 것 자체가 선의의 점유 추정이 뒤집힌 것 아니냐고 항변했지만 A의 점유 부분이 토지의 3%에 못 미치는 규모여서 20년간 담 부지에 대해 분쟁 없이 점유한 것이 인정된다며 민법 제245조의 시효가 완성돼 담 철거를 주장할 수 없다고 판시했습니다.
민법 제245조의 주장에 대응하려면?가장 먼저 해야 할 일은 자주 점유 추정을 깨는 것입니다.
점유자의 점유가 소유의사가 없는 타주점유이거나 악의의 무단점유임을 입증해야 합니다.
즉 상대방이 해당 부지가 자신의 소유가 아닌 타인의 땅임을 알면서도 지적분계선을 침범하여 점유했음을 증명해야 합니다.
무허가 건물을 매수할 때에는 이미 그 건물의 부지가 타인의 소유라는 사정을 잘 알면서도 건물만을 매수한 후 그 건물의 부지에 대한 점유를 개시한 경우, 매수인이 그 건물의 부지에 대한 점유를 개시한 당시에 성질상 소유권취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 및 그 밖의 법률요건이 없음을 알면서 점유한 것이므로 매수인이 그 건물의 부지를 소유의사로 점유한 것이라는 추정은 깨졌다고 보아야 하고, 달리 특별한 사정이 없는 한 그의 점유는 타주점유라고 보아야 한다.
(97다55447 판결)
점유자가 점유 개시 당시 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법적인 요건을 갖추지 못했고, 그러한 법률 요건이 없다는 사실을 잘 알면서도 타인 소유의 부동산을 무단 점유한 것이 입증된 경우 특별한 사정이 없는 한 소유 의사가 있는 점유라는 추정은 깨진다.
(95다28625 판결)
[사진=유튜브 부동산 변호사닷컴 캡처]
만약 취득 시효 완성 후에 사정 변경이 생긴 경우는 어떻게 해야 합니까? 점유취득시효는 소유자 명의가 변동하는 시점에서 재산정됩니다.
즉 소유자가 변동하면 그 순간부터 새로운 소유자에 대해 20년의 시효 요건을 다시 충족해야 한다는 것입니다.
대법원 판례에 따르면 “점유자가 20년의 점유시효 취득 요건을 완성했지만 그 등기 전에 실제 소유자의 소유권이 제3자에게 소유권이전등기가 된 경우 원칙적으로 점유자는 새로운 소유권을 취득한 제3자에게 취득시효를 주장할 수 없다.
”고 판시한 바 있습니다.
(89다카1305) 이와 관련하여 판례를 하나 더 살펴보겠습니다.
민법 제245조 완성 당시 부동산이 구 신탁법상 신탁계약에 의하여 수탁자 명의로 소유권이전등기와 신탁등기로 되어 있었으나 등기하지 않은 사이에 제3자에게 처분되어 제3자 명의로 소유권이전등기가 끝났으나 다시 다른 신탁계약에 의하여 동일한 수탁자 명의로 소유권이전등기와 신탁등기가 끝난 경우에도 점유자가 수탁자에 대하여 취득시효 완성을 주장할 수 없다.
(2014다61814 판결)
즉 상대방이 등기하지 않은 사이에 부동산이 제3자에게 처분되고 그 명의로 소유권이전등기가 끝나 점유자가 제3자에 대하여 점유시효 완성을 주장할 수 없게 된 경우 제3자가 다시 별개의 신탁계약에 의하여 동일한 수탁자 명의로 소유권이전등기와 신탁등기를 마치고 부동산의 소유권이 시효완성 당시의 소유자인 수탁자에게 회복되더라도 수탁자는 특별한 사정이 없는 한 취득시효완성 후의 새로운 이해관계인에 해당하므로 점유자는 그에 대하여 시효취득 완성을 주장할 수 없다는 것입니다.
단, 이 경우 원소유자가 시효완성 사실을 모르고 토지를 처분해야 한다는 점에 유의해야 합니다.
만일 제3자에게 처분하는 행위가 취득시효 완성을 피하기 위하여 이루어진 불법행위이며, 이에 적극 가담한 것이 밝혀지지만 처분이 무효가 되므로 주의해야 합니다.
오늘은 토지의 지적 경계선 침범에 대한 분쟁 대응에 대해 이야기했습니다.
민법 제245조의 점유취득시효 주장은 20년이 지났다고 무조건 주장이 가능한 것은 아니며 법리해석 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
하지만 부동산에 관한 법률을 정확히 알지 못하는 일반인들이 오해하고 잘못된 법리 해석으로 제대로 대응하지 못해 재산상 피해를 보고 있습니다.
따라서 전문가와의 상담을 통해 확실하게 해결하는 것이 더 큰 피해를 막는 방법입니다.
저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 부동산 전문 변호사가 이끄는 로펌으로 경계침범 전담대응팀을 운영하여 사건을 해결하고 있습니다.
전문가가 직접 진행하는 1:1 맞춤 상담을 통해 각 사안에 맞는 최적의 솔루션을 제공하고 있으니 시골 땅이나 이웃 간의 경계 문제로 분쟁에 휘말리면 망설이지 말고 상담을 받아보세요.
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